Verborgen gebreken

Verborgen gebreken

Stel, u hebt een woning gekocht. Nadat u de sleutel hebt gekregen start u een verbouwing. Dan blijkt dat er asbest in de woning zit. U wist daar niets van, maar de vorige eigenaar zegt ook van niets te weten. Toch moet het asbest worden verwijderd. Wie draait er in zo'n geval op voor de kosten? Op deze pagina vindt u een overzicht van de meest gestelde vragen over verborgen verbreken bij een woning. Hebt u vragen die hier niet beantwoord worden, of wilt u graag een advies op maat? Neem dan gerust contact met ons op, of leg ons online uw vraag voor. Dat kost u niets en verplicht u tot niets.

Wat zijn verborgen gebreken precies?

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering van uw woning aan het licht komen, en waarvan niemand wist dat de gebreken bestonden. De verkoper van de woning is namelijk verplicht om bekende gebreken aan u te melden voordat u de woning koopt. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Aan de andere kant hebt u als koper een onderzoeksplicht: u moet zich verdiepen in de staat van de woning. Zeker bij oudere woningen doet u er verstandig aan om een bouwkundig rapport te laten opstellen. Vaak worden de kosten daarvan door de koper en de verkoper gedeeld.

Is bijvoorbeeld lekkage, een rotte vloer of asbest een verborgen gebrek?

Dat verschilt per situatie en vooral: per woning. Bij een woning van 2 jaar oud mag u verwachten dat er geen asbest in de woning is gebruikt, en dat de vloer niet rot is. Maar koopt u een woning uit 1920 die al jarenlang in slechte staat verkeert, dan had u meer gebreken kunnen verwachten. Eigenlijk zijn er maar twee situaties waarin u gelijk zekerheid hebt. Heeft de verkoper het gebrek bewust voor u verzwegen, dan is de verkoper aansprakelijk. En had u het gebrek tijdens de bezichtiging van de woning al kunnen zien (bijvoorbeeld een lekkageplek in het plafond), dan bent u daar zelf voor verantwoordelijk.

Wie is er aansprakelijk voor de schade van verborgen gebreken?

Dat ligt aan de situatie. In principe koopt u een woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar in sommige gevallen is de verkoper aansprakelijk. Bijvoorbeeld wanneer de verkoper bewust gebreken voor u heeft verzwegen. Ook als het gebrek zo ernstig is dat u de woning niet meer normaal kunt gebruiken, is de verkoper aansprakelijk. Staat er een garantiebepaling in het koopcontract, dan kunt u zich daarop beroepen. In zo'n garantiebepaling staat namelijk dat de verkoper aansprakelijk is voor alle verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Staat er geen garantiebepaling in uw koopcontract, dan kunt u zich beroepen op de zogenaamde conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Daarin staat dat u als koper mag verwachten dat de woning alle eigenschappen heeft om normaal gebruikt te kunnen worden.

Wat moet ik doen als ik een verborgen gebrek constateer?

Wij raden u aan altijd even contact op te nemen met een advocaat. In simpele gevallen kan de advocaat u gelijk vertellen wie er aansprakelijk is voor het gebrek. Zo weet u direct waar u aan toe bent. Is de situatie ingewikkelder, dan kan uw advocaat u adviseren hoe u het beste te werk kunt gaan. Afhankelijk van de hoogte van uw schade kunt u er dan voor kiezen om zelf de koper aansprakelijk te stellen, of dat door uw advocaat te laten doen.

Wanneer moet ik verborgen gebreken melden?

U moet binnen 2 jaar nadat u de verborgen gebreken hebt ontdekt of redelijkerwijs had kunnen weten dat er gebreken waren, de verkoper daarover informeren. Wacht u langer dan 2 jaar, dan verjaart uw vordering. In dat geval draait u zelf op voor de kosten.